不動産投資で破産?|破綻する大家さん5つの共通点を解説

「老後の資産形成や早期リタイヤを目指して
不動産投資を検討しているけど、
金額も大きいし破綻のリスクを考えると怖い。」

「とりあえず進められるがまま不動産投資を
はじめたけど、細かいことやこれからどうなるか
イメージがついていない。」

こんな方々からよくご相談をいただくことが
多いのですが、あなたも同じように
考えたりしたことはありますでしょうか?

たしかに著名な大家さんで経営破綻されていたり、
あるいはスルガ銀行で融資を受けていた方々が、
破綻しそうだということで集団訴訟をしていたり、
昨今いろんなニュースが報道されています。

こういった情報を見ていると、
やはり素人がこういう風に手を出すのは
非常に危険なのではないかと、不安に
思っている方も多いのではないかと思います。

そこで今回は、
今まで多くの大家さんをみてきてわかった、
実際に破綻に追い込まれる人の
とある共通点を紹介します。

投資、経営となると基本的には自己責任で、
どうなろうと責任をとるのは自分だけです。
これは不動産投資・賃貸経営にも言えることです。

先人の知恵を借り、他の大家さんが
どういった経緯で破綻していったのかを
あらかじめ知っておくことで、
同じような失敗は避けることができるので、
ぜひ最後までご覧いただけたらと思います。

 

〈目次〉

破綻する大家さんはどれくらいいるのか?

はたして、不動産投資を失敗して
破綻する人というと、
いったいどれくらいいるのでしょうか。

結論から言えば、
破綻する方はそう多くはありません。
少なくとも、これまで10年ほどで
関わってきた大家さんの中に、
そういった状態になった方はいらっしゃいません。

実際たしかに、不動産投資で破綻する方は
一定数おられますし、法律関係の
お仕事をされている方に破綻された
大家さんの話を聞くこともあります。

しかも、いわゆる一般の投資家だけではなく、
本来不動産に関してプロであるはずの
宅建業者でも結構経営破綻したりとかしています。

当然、何も知らない素人の方がいきなり参入して、
数千万、億単位の借金を抱えてということになると、
一定割合破産する人が出てくるのは仕方がないことかもしれません。

たまに、不動産会社はこういう時に
責任を取ってくれないのか、という方も
いらっしゃるんですが、残念ながら
基本的にそんな会社は存在しません。

売却案件になったりと、次の仕事案件に
なってしまうだけなのが実際のところです。

銀行に関しても、返せないとわかったら
不良債権は専門の部署にまわして、
事務的に回収にかかります。

こういった部分も不動産投資の
実態ではあるのですが、こんな話を聞くと
不安になる方もいるかもしれません。

ただ上述したように、
実際に破綻までいく人はそういません。

何も知らずに適当にやれば、
当然破綻するリスクはありますが、

きっちりやるべきことをやって、
やってはいけないことをやらない、

ということを抑えていれば、
それほど破綻のリスクが高い
ビジネスではありません。

そして長年この業界にいて
いろんな話を聞いていると、
破綻する方っていうのは
ある一定の共通点がある
ということがわかってきました。

逆にこの共通点に当てはまらない人は、
破綻するリスクは極めて低い
ということが言えるかと思います。

ではその共通点を
具体的に5つのポイントで解説していきます。

破綻する大家さん5つの共通点

【破綻する大家さん5つの共通点】

①勉強をしていない

②運営コストが高すぎる

③返済比率が高すぎる

④空室対策に必死になれない

⑤経営者の自覚がない

①勉強をしていない

まず一つ目は、
勉強をしていないということです。

話題になっているニュースや、
破綻しそうだという方と話をしていても、
不動産や不動産賃貸業のことを
何も知らないという方がほとんどです。

ではそういう人たちになぜ、
不動産を始めたのか聞いてみると、

「知り合いにすすめられた」
「不動産会社から電話がかかってきた」

こういう方がほとんどで、
中には親がやっていたのをそのまま
相続してやってましたという方もいらっしゃったります。

それで何も知らないまま不動産業界に
参入してきて、何年たっても
何も知らないままずるずるといってしまい、
借金返せないというというところまで
きてしまった、という方が少なくありません。

不動産は正直、勉強が必要な知識は山ほどあります。

当然不動産や建築といったものの
基礎知識というのはもちろんですが、
他にも金融のことや税金、客付けの
マーケティングやブランディング、
関係者とのやりとりなどの
コミュニケーション力もある程度必要です。

とにかく、
身に付けなければいけないスキルは色々とあります。

実際不動産投資を始めるとなれば、
投資家として各関係者は
プロとしてみなしてきますし、
素人だからという言い訳は一切通じなくなります。

なので、きちんと勉強が必要なのです。

ただ安心していただきたいのは、
こうした不動産投資のノウハウは
市販の本などでも結構出ていますので、
ランキングの上位など片っ端から
読みこなしていけば、ある程度の
知識をつけることができます。

注意点としては、
その情報が今の時代に合っているのかや、
自分が目指す方向に即しているのかなどの判断は必要です。

キリン不動産でもこういったコラムや
YouTubeで発信したり、公式ラインから
相談も受けていたり、スクールの運営も
していますので、ぜひ勉強に活用してください。

②運営コストが高すぎる

破綻する大家さんの共通点2つ目は、
運営コストが高すぎることです。

破綻しそうな方から相談を受けて
色々と物件の運営状況などを見ていると、
ほぼ例外なく運営コストが高すぎる状態になっています。

管理コストはもちろんですが、
例えば日常清掃であったり、
メンテナンス費用であったり、
あるいは空室になったときの
原状回復やリフォームコストなどです。

こういったものを、
定期的に見直しされているでしょうか。

事業の基本ですが、
とにかく収入を増やして支出を減らし、
その差額が利益になる。

このあたりがきちんと計算されていないと、
仮に売上が上がっても経費が高いと
結局手元には全く残らないという結果になってしまいます。

つまり、
払っているコストが本当に適正なのか、
確認する必要があります。

例えば、
・数社の業者に相見積もりをとったり
・他の大家さんが実際いくらでその仕事を発注しているのか調査したり

こういう基本的なことを
まったくやっていない方も実は多いです。

とはいえ、入居のサービスが落ちるような
コスト削減はしてはいけません。
安いからといって、
おすすめはできないのですが、
不必要に高いコストというのは
当然払う必要はありません。

運営が苦しいという方は、
一度運営コストが高すぎないか
見直されてみてはいかがでしょうか。

③返済比率が高すぎる

破綻する大家さんの共通点3つ目は、
返済比率が高すぎることです。

返済比率が何%か聞かれて即答できない
大家さんは、破綻予備軍に入っていると
思っていただいても間違いないかもしれません。

破綻する方のほとんどというのは、
この返済比率が高い方が非常に多いです。

返済比率というのは、
例えば満室時のその収入に対して、
銀行への返済額が何パーセントあるか
という数字です。

例をあげると、満室時の家賃収入が
月100万円あって、銀行への返済が
毎月50万円あるとします。
このような物件の場合は、
返済比率は50%というように計算することができます。

ちなみにこの返済比率が
何パーセントがいいのかというと、
もちろん低ければ低いほどいいのですが、
一般的には50%以下だと安全だというふうに言われています。

ただ、返済比率50%を切る物件というのは、
なかなか大都市部ではないので、自己資金を
相当額入れるという場合は別ですが、
基本的には金融機関や不動産業者の間では
60%以下に抑えよう、というのが
定説となっています。

逆にいえば、
60%を超える返済比率ということは、
破綻するリスクが高くなるということが
いえると思います。

ちなみに、現時点でこの60%を
上回っているという方は、金融機関と
金利交渉をするなどして、とにかく
返済比率を下げる努力を一度やってみてください。

④空室対策に必死になれない

破綻する大家さんの共通点4つ目は、
空室を埋めるために必死になれないことです。

空室が出れば、1日でも早く埋めるために
努力する必要があります。

賃貸物件の空室というのは、
その間一円のお金も増えませんし、
空室が増えて収入が減ったからといって、
銀行の返済というのは待ってはくれません。

満室の時と同じだけ返済をしていかなければならないのです。

破綻しそうな大家さんをみていると、
空室がいくつもあって返済ができなくなってきている、
かつそういう状態にもかかわらず
「不動産会社の人が埋めてくれない」というふうに、
管理会社や賃貸の会社の悪口ばかりを言って、
自分では何もしない、そういう方が割と多いのです。

管理会社は仮に空室があっても、
特に困ることはありません。

割と一人の担当者が多くの部屋を
抱えていたりしますので、
全ての物件を満室でキープするというのは、
なかなか難しい実態もあります。

そんな中で、
空室をなんとかしろと言っても、
一人でできることには限界がありますので、
どうしても空室というのは出てきてしまうわけです。

それを避けるためには結局、
空室が埋まらない場合には
自ら営業にいくしかないと思います。

本当に破綻しそうでやばいという状態であればもう、
マイソクという物件情報の資料をもって、
近隣の不動産会社に片っ端から営業に
まわるくらいのことをしても問題ではないと思います。

空室ができた時の責任というのは、
突き詰めれば自己責任になりますから、
他の人は誰も責任をとってはくれません。

なんだかんだでこれが現実なのです。

なので、仮に空室が埋まらないとなれば、
とにかく埋めるために自ら必死になる
これが大家さんにとって必要なことだと思います。

⑤経営者の自覚がない

破綻する大家さんの共通点、
最後の5つ目は、経営者の自覚がないことです。

これは、「不動産投資」という言葉に
騙されている方が非常に多いのですが、
正確に言うと「不動産賃貸業」という事業になります。

破綻する人を見ていると、自分は投資家で、
とにかくお金を出すだけで実際の運営・
経営は他の人がやること、自分はただ
じっとしているだけでいいんだという発想の方が多いです。

そういう方に、不動産投資というのは経営です、
賃貸業という業ですよというと、
逆にちょっと怪訝な顔をされることもあります。

「いやいや、自分は忙しいからそんなことをしている暇はない」
「それをやるのがプロの仕事でしょ」

みたいな、
そういう風な方が結構いらっしゃったりします。

あとは、
経営と言っても何をしたらいいんですかと、
やらなければいけないことも
まったく認識されていない、
そういう方も非常に多いです。

経営というのは、
何も全部自分でやるということではありません。

何をやらないといけないかというのを
全部理解した上で、とはいっても
自分の時間は限られているので、
その作業を外部の委託業者などに依頼する、
外注をするというようなこと、
これが経営ということになります。

そういうわけで、
何をやったらいいのかわからないというのは、
これは論外なわけです。

それで破綻しそうです、
払えませんといったところで、
誰も責任はとってはくれません。

経営というのは、
起こりうること全てが自己責任となります。

その自己責任という考え方で、
では何をしなければいけないか
ということを考える。
これが経営者として必要な資質だと思います。

破綻する大家さん5つの共通点のまとめ

破綻する大家さんの5つの共通点を
お伝えしてきましたが、いかがでしたでしょうか。

【破綻する大家さん5つの共通点】

①勉強をしていない

②運営コストが高すぎる

③返済比率が高すぎる

④空室対策に必死になれない

⑤経営者の自覚がない

今回の話で、
自分はひとつも当てはまらないという人は、
0とは言えませんが破綻する可能性は
低いと思いますので、どんどん事業を
進めていっていただけたらと思います。

逆に、「結構あてはまってることあるな、、」
という方はちょっとやばいと思いますので、
今からでも遅くはありませんから、
今回の内容をひとつひとつクリアすべく、
勉強をして、行動していくということを
始められてはいかがでしょうか。

自分が頑張った分だけ不動産での
破綻リスクというのは、
どんどん下がっていきますので、
頑張って取り組んでいただけたらと思います。

そうやってあなたが成功されていくことを願っています。

今回の内容を踏まえて、
個別で相談をご希望の方は、
下記リンクの公式ラインから
お問い合わせいただけますので、
お気軽にご連絡ください。

▽お問い合わせはこちら▽

ご登録の方には期間限定で、
『不動産投資のよくある失敗事例4選とその対策レポート』
をお渡ししています。

ぜひご活用ください。

▽プレゼントを受け取る▽

最後までご覧いただきありがとうございました。

不動産投資で破産?|破綻する大家さん5つの共通点を解説” に対して1件のコメントがあります。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 が付いている欄は必須項目です