【変動金利は危険】金利上昇リスクを抑える2つのポイント

住宅ローンの変動金利は、
ネットの人気ランキングでも不動産会社の提案でも、
必ずといっていいほどおすすめの金利タイプに上がりますよね。

しかしその一方で、

✔︎変動金利は金利がいつ上がるかわからないから怖い

✔︎低金利の今こそ固定金利の住宅ローンを選ぶ方がお得なんじゃないの?

こういった意見も耳にするため、
「結局変動金利ってアリなの?ナシなの?」と
悩む人も多いのではないでしょうか。

結論からいえば、
変動金利はたしかに一気に上がる
可能性などのリスクがありますし、
きちんとその仕組みを知って選択しなければ、
返済が滞って最悪競売にかけられる、
という危険性もあります。

しかし逆にいえば、リスクを理解して
適切な対処方法をとることができれば、
変動金利は怖いものではないのです。

むしろ、現在の低金利を利用して
返済額を大きく減らせる可能性だってあります。

すでに住宅ローンを借りて返済している方の中で、
借り換えや金利交渉でなんと、
2回も金利が下がった人もいます。

今回は変動金利の仕組みやリスク、
リスクを抑える方法など、
変動金利について詳しく解説していきます。

▼変動金利のポイントを動画でみる▼

 

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〈目次〉

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変動金利 2つのポイント

変動金利の仕組みとして、

抑えておくべき2つのポイントは、

・5年ルール
・1.25倍ルール

この2つです。

今後、変動金利が一気に上がる可能性はある

そもそも変動金利は、日銀の​​金融緩和政策や、
金融機関等の金利優遇策などの影響もあり、
現在のところ状態に大きな変化はありません。

しかし、今は低くても、
今後35年間に渡って金利が上がらない
という保証はありません。

もし金融機関が横並びで一斉に
金利を上げれる状況となれば、
変動金利を一気に上がる可能性はあります。

米国の金利上昇に連動する形で
日本でも長期金利が上昇し、
これ以上金利が上がらないように日銀が
日本国債を買い入れて抑え込んでいる状況であり、
今後の日銀の政策次第では金利が上がる可能性もあります。

35年先まで予想することは不可能

変動金利が現在は上がっていなくても、
金融市場に与える影響が大きな世界情勢や
経済の変化を、今後35年先まで予想することは
誰にもできないのが事実です。

そのため、将来の金利がどう変動するかを
予想するのではなく、
現在の家計や金利状況を踏まえた上で
「金利が変動したときにどう対応するのか」
が重要になります。

住宅ローン変動金利の仕組み

住宅ローンには定期的に金利が見直しされる
「変動金利型(以下変動金利)」と、
当初の一定期間だけ金利が固定の
「固定金利選択型」、全期間固定金利の
「全期間固定金利型」という
3つの金利タイプがあります。

この中でも変動金利は
もっとも人気が高い金利タイプなのですが、
金利変動の仕組みが複雑なこともあり、
苦手意識を持つ人も多くいます。

しかし、変動金利は金利変動のルールや
仕組みを知っておけば、リスクに対して
ある程度備えることができます。

そのポイントとなる2つの
「5年ルール」と「1.25ルール」について、
簡単に説明していきたいと思います。

変動金利の5年ルール

変動金利について調べていると
よく出てくるのが「1.25倍ルール」と
「5年ルール」ですが、これらはいずれも
「元利均等返済方式」を提供する
金融機関で利用されているルールです。

一部の金融機関や「元金均等返済方式」を
選択した場合にはこれらのルールは
適用されないため、覚えておいてくださいね。

・元利均等返済

毎月の返済額が一定になる返済方法で、
元金より利息の支払いが優先される。

・元金均等返済方式

借り入れ当初に返済額が多くなる返済方式で、
元金の支払いを優先するため、
返済期間に応じて支払額が減少していく

さて、5年ルールとは、金利が上がっても
5年間は返済額が変わらない、
というルールです。

次に紹介する1.25倍ルールも同じですが、
本来支払うべき利息はチャラになりません。

両ルールとも、毎月支払う返済額の
負担は抑えられていても、
目には見えずにたまっていく未払い利息額が
発生する場合があるのは怖いところです。

もし万が一住宅ローンの返済期間中に
返済を終えることができなければ、
返済期間終了後に未払い利息の
一括返済を求められることもあります。

変動金利の1.25倍ルール

1.25倍ルールとは、
「金利が上がっても月々の住宅ローン返済額の
上昇幅は前回支払額の1.25倍までに抑えられる」
というルールです。

何らかの理由で変動金利が急上昇してしまうと、
住宅ローンの返済が困難になってしまったり、
資金計画が大幅に狂ってしまったり、
また多くの人が破産してしまう可能性も考えられます。

そのような場合でも1.25倍ルールがあれば、
毎月の返済額が極端に大きくならないため、
家計に対して負担を抑えられるのです。

一見すると住宅ローン返済者の
負担を抑える配慮に見えますが、
本当は見せかけの返済額を
利息の支払いで調整しているだけなので、
残念ながら本来支払うべき利息はチャラになりません。

つまり、金利上昇によって本来の金利が
前回の返済額の1.3倍になる場合、
毎月の返済額は1.25倍に抑えられるけど、
目には見えない将来の未払利息額5%分は
どんどんたまっていくのです。

毎月きちんと支払っているのに、水面下では
未払い利息がたまって住宅ローンの元本が
一向に減らず、住宅ローン返済がなかなか進まない、
なんて事態にもなりかねないのです。

したがって、
「1.25倍ルールがあるから安全だ!」
と安易に考えるのはやめましょう。

主要銀行の変動金利の推移

(出典:「民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)」(住宅金融支援機構))

変動金利の折れ線グラフを見てみると、
バブル期の1986年(昭和61年)から
1991年(平成3年)までに金利は大きく上昇し、
バブル崩壊とともに金利が一気に低下、
その後大きな乱高下はなく今に至ることがわかりますね。

また固定10年金利では、
緩やかに下降してきていることがわかります。

そして、現在の変動金利の低金利状態は
マイナス金利政策が始まる前からあり、
各金融機関の割引競争の賜物でもある、
ということがよくわかります。

金融機関では依然として
割引競争が続いているため、変動金利の
低金利状態はまだしばらく続きそうです。

ただ、これはあくまで過去の推移なので
未来の金利変動は誰にも予測できません。

変動金利は政府の政策金利次第で
容易に変わる可能性があるので、
万一の事態を想定しながら、
十分なリスク対策と返済計画を
立てることが大切なのです。

まとめ

・5年ルール
・1.25倍ルール

いかがでしたでしょうか。

今回の内容を踏まえて、
確認しながらお部屋探しを
進めていただけたらと思います。

ちなみに固定と変動の比較になりますが、
この記事の執筆が令和4年9月で
現在の固定金利が「1.52%」
(一般団信付きで融資率9割以下、返済期間が21年以上の場合)

変動金利はじぶん銀行のもので
0.389%(諸条件有り)

この差をみてみると、

1.52%-0.389%=1.131%

となり、概算ではありますが
今変動金利で借入をした場合、
将来的に約1%以上の金利上昇があると、
固定にしていてよかったね、
というイメージですね。

それまでに低い金利で支払っていた分があるので、
正確な数値を出そうとするとまた細かい計算が
必要になるのですが、そもそも将来の金利が
どうなるかなんて誰にもわかりません。

過去のデータをみてみると、
バブル以降の20年以上の間での店頭金利の変動幅は、
約0.5%程度になっています。

こうみると変動がいいように思えますが、
変動で借入をするのなら、借入額上限まで
借りるなど無理な借入はしないことや、
金利上昇に備えて貯蓄をするなど、
備えは必ずしておきたいですね。

変動金利のメリットは低金利による
返済額軽減効果で、デメリットは
金利変動リスクといえます。

デメリットである金利変動については
ルールや仕組みを理解してリスク対策をしておけば、
何も怖いものはありません。

リスクを抑えておけば、
低金利というメリットをとことん活かす
賢い使い方だってできるのです。

もちろん、全期間固定金利型に比べると
変動金利型のほうがリスクを抱えることになりますが、
その分メリットを得られる可能性も高くなります。

今回の内容を元に変動金利を賢く使って
住宅ローンを組みましょう。

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最後までご覧いただきありがとうございました。

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