【必見】初心者が絶対に手を出しちゃいけない不動産投資は◯◯

不動産投資を行えば、10年後、20年後も
安定した収入を得て人生の安定を
実現することができます。

しかし、不動産投資を始めれば誰でも
人生の安定をつかむことができるわけではありません。

不動産投資の成功のためには、
他の投資にはない多くのハードルを
乗り越えなければなりません。

怪しい不動産業者、とても投資の
対象にはならないような物件、
投資効率を大幅に下げてしまうような融資…。

リスクは様々な場面に及んで存在します。

✔︎ 何から始めたらいいか分からない
✔︎ 悪質な不動産業者に騙されないか不安

そうした想いを抱える初心者の人も
多くいることでしょう。

私は不動産業界に10年ほどいて、
数多くの投資家の方を見ています。

その中には、それまでの不動産投資で
失敗してしまっている方もいます。

また、「この人は失敗するだろうな」と
感じる人も多くいます。

そういう方は大体同じような理由で失敗
してしまっています。

そして、その多くは知っているだけで
簡単に防ぐことができるような要因なのです。

「人生の安定をつかむための不動産投資が、
人生の足かせになってはいけない」

その想いを胸に、
「知らないが故に失敗してしまう人」
一人でも防ぐためにこの記事を執筆しました。

今回紹介するのは、
初心者が特に手を出しやすく、
かつ手を出しがちなもの、
ただ絶対に手を出してはいけないものについてです。

失敗しないために持っておくべき
リテラシーをぜひ学んでください。

▼動画で確認したい方はこちら▼

 

〈目次〉

手を出してはいけないものは、業者任せの新築ワンルーム投資

不動産投資の初心者が手を出してはいけないもの、
それは「業者任せの新築ワンルーム投資」です。

この新築ワンルーム投資、以前よりなんとなくでも
見たり聞いたりして知っている人が
増えてきた感じはあります。

しかしまだまだ、

✔︎ 紹介された物件の相談

✔︎ 営業をかけられているが買っていいのか

✔︎ 断りづらい状況になっている

✔︎ 買ってしまったけど思っていたのと違った

こういった相談がよくあります。

正直一般のサラリーマンの方でも自己資金を
ほとんど出さずにフルローンで購入できて、
すぐに始めることができるので、
手を出しやすいです。

ではどうして新築ワンルームがいけないのか、
その理由についてみていきます。

新築ワンルームを買ってはいけない理由

そもそもどうして
新築ワンルームを買ってはいけないのか、
事例もあわせてみていきたいと思います。

①そもそもまったく儲からない

仮に次のようなスペックの
ワンルームを購入するとしましょう。

価格:2400万円
築年数:新築
月々の家賃収入:9万円
月々の管理費&修繕積立金:1万円
年1回の固定資産税:5万円
融資額:2400万円(フルローン)
融資金利:2.5%
融資期間:35年

このワンルームを満室経営出来たとすると
以下のようになります。

年間の家賃収入合計は108万円
年間の銀行への返済総額は103万円
年間の管理費&修繕積立金は12万円
年間の固定資産税は5万円

つまり年間の収支は、
108万円-103万円-12万円-5万円
=-12万円

なんとマイナス(赤字)になります。

お金が手元に残らないばかりか
毎年12万円払わなければならないと言うことです。

すなわち損失になるのです。

だったら節税になるじゃないか!と言う声も
聞こえて来そうですが、節税は黒字の状態で、
ここに減価償却でマイナスを作って
税金を還付してもらう
、というやり方です。

赤字でお金を払わねばならないのであれば、
不動産を買って毎年損失を出していることになります。

何のために不動産投資をするのか、
しっかり考えた方がいいですね。

②年を追うごとにどんどん儲からなくなっていく

上記の条件では計算で毎年12万円の損失が
出ることは理解できたかと思いますが、
将来はもっと損失が拡大します。

なぜかというと、新築物件の家賃は
「新築プレミアム」という現象で、
家賃を1割ほど高値で貸せるためです。

新築時に入居した方が退去したら、
次は新築プレミアムではない
通常家賃にて貸し出さねばなりません。

この時点で1割ほど家賃収入が減ります。

新築プレミアム状態でも毎年12万円の
損失が出るのに、家賃収入が下がると
更に損失は拡大します。

もちろん年数が経てば取れる
家賃も更に下がってくるので、
家賃収入も下がっていきます。

収入は下がるのに銀行への
返済額は変わらないので、
ここでも損失は拡大してゆくことになります。

③将来さらにお金が出ていく可能性

仮に金利2.5%で2400万円の
35年融資を引くと、10年後の残債は
約1908万円になっています。

10年後に1908万円以上で売れれば、
あなたの手元には売却益が
残ることになりますが、
1908万円未満でしか売れなければ、
あなたは手出し金がないと
物件を売れないことになります。

都心ど真ん中の超好立地でない限り、
新築から時間が経過すると
物件の価格は下がります。

特に多額の人件費や広告費などの
経費が乗っかっている新築物件は、
築後10年で大きく値下がることが多いです。

仮に10年で8掛けまで
価格が下がったとしましょう。

2400万円x0.8=1920万円。

残債は1908万円なので、
1920万円-1908万円=12万円

利益が出るじゃないかと
思うかもしれませんが、
仲介手数料等の諸費用を忘れてはいけません。

1920万円の物件を売却した場合の
手数料をみてみましょう。

(1920万円x3%+6万円)×1.1(消費税)
=699,600円

約70万円の仲介手数料がかかります。

つまり、
売却価格1920万円-残債1908万円-仲介手数料70万円
–58万円

58万円の赤字になります。

さらに融資期間によって繰上げ返済手数料が
残債の2%程度かかってくる場合もあり、
さらに赤字です。

物件を売却するためには、
貯金からお金を出さないと
売ることもできないということです。

今回の事例ですと、

✔︎ 毎年12万円の損失なので10年で120万円の損失
✔︎ 10年後に売却しようとすると58万円の損失

少なくとも178万円の損失になることに加え、
空室が出ればさらに損失が増えますし、
賃料が下がってもまたさらに損失は増えます。

こうみると買うメリットなんてないように
思えますが、実際に多くの人が
こういった物件を購入しています。

「毎月たった2万円の手出しで35年後には
ワンルームマンションがあなたの物になります!
年金になります!」
と力説して売り込んでくる
営業マンも沢山いますが、不動産投資は事業なのです。

赤字ならやる価値はありません。

今回のはあくまで一例ですが、
冷静に計算した方が良いです。

④銀行評価がかなり低い

区分所有は土地があなたの物にはならないため、
銀行から見た資産価値が非常に低いのも特徴です。

つまり、
借入額に対して資産価値の方が圧倒的に低いので、
銀行の評価では債務超過状態になると言うことです。

債務超過状態なので、銀行から追加融資を受けて
追加で物件を購入することも当然難しくなります。

毎年損失が出て
売るにも売れず
規模の拡大もできない

これが新築ワンルーム投資の行きつく先です。

姉の旦那が毎月4万円赤字の営業を受けていた

ちょうど最近、姉の旦那さんから連絡があり、
新築ワンルーム投資の営業を受けているという
相談を受けました。

内容を聞くと、2戸勧められているとのことで、
それを買うと毎月4万円の赤字になるとのこと。

当然買わないよう止めましたが、
職場の方からの紹介ということもあり、
断りづらいということもあり話を聞いてしまって、
営業もしつこいしどうしようかとのことでした。

そこで、その物件の近隣相場を示して
割高であることや、そういう営業で
実際に買ってしまった人がどうなったかなど、
色々と裏事情も話していきました。

するとご本人も買う気は全くないとのことで、
すぐにお断りの連絡を入れて、
絶対営業にはもう会わない
ようにしてもらいました。

そういう業者はいろんな口実で会うように
仕向けて、会ったら最後、あの手この手で
契約するまで軟禁するようなところもあります。

気の弱い方はそれで断りきれずに買ってしまった、
ということが非常に多いです。

断りをいれた結果

散々文句を言われたようです。

「こんなことも決断できないんですか」

「そんなんじゃあなたなんて
この先何も成し得ないでしょうね」

こんな感じの煽りを延々としてきたようです。

物件も人ももちろんいい場合もあるはずですが、
ワンルーム業者はこういう感じの方は多いので、
のせられないようにしましょう。

誰かの紹介の場合も、
基本的にはこういったジャンルの話というだけで、
拒否するくらいがいいかと思います。

おいしい話は向こうから歩いてこないもの
と思っておきましょう。

紹介者には、
契約になれば数十万の紹介料が入っている
ケースも多くあります。

ちなみに高買いしていても、
購入した時期がよかった人は
多少儲かっていることもありますが、
根拠のわからない成功、
想定外の成功は再現性がありません
ので、
注意しましょう。

よくわからない成功は危険

「よくわからないけどなんか儲かった!」

実は投資や事業においては
これが一番危険だったりします。

意図的に成功したように見せて、
最後にガッツリもっていくような業者も実際にいます。

不動産においては、誰でも数百万、
数千万単位で損することが考えられるので、
気をつけたいところですね。

ちなみに、融資がたくさん組める優秀な方ほど
狙われやすいので、気をつけてください。

医師や上場企業、公務員の方などで、
本業が忙しく年収が高い。

こういった方々で、所得があがるにつれて
「税金をなんとかしたい」
「節税したい」
と感じてどうにかしたいけど、
勉強に割く時間もあまりない、
こういったところに漬け込まれます。

正直不動産の15巻で似たような話が出ていました。

初心者が手を出してはいけない不動産投資のまとめ

手を出してはいけないのは新築ワンルーム投資

①そもそもまったく儲からない
②年を追うごとにどんどん儲からなくなっていく
③将来さらにお金が出ていく可能性
④銀行評価がかなり低い

いかがでしたでしょうか。

誰にでも営業がかかってくることは
考えられますので、今回の内容を踏まえて
対応していただければと思います。

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