【シミュレーション】ワンルームマンション投資の実例公開

将来の資産形成や老後の年金代わり、
節税、保険代わりなどでワンルームマンション
(区分マンション)の不動産投資を
検討される方からよくご相談をいただきます。

自己資金は少額、もしくは
0円からでもスタートできて、
管理も運用もほとんどほったらかし、
本業が忙しい人でも取り組めるという、
融資が出れば誰でも簡単に不動産投資で
資産形成ができるというイメージが広められています。

そこで今回は、これまでのご相談の中で
実際にあった収支シミュレーションを紹介します。

ワンルームを投資で購入して、20年後、
30年後はどうなっているのか確認してみましょう。

もうすでに物件をお持ちの方は、
ご自身のものと比較しながらご覧いただけたらと思います。

購入者との対談動画はこちら

〈目次〉

購入事例シミュレーション

早速、実際の購入事例と収支の
シミュレーションを見ていきたいと思います。

ちなみに、
今ではさまざまな計算ツールが出ていますが、
その数字の根拠なども理解して、自分で
計算できるようになっておくことをおすすめします。

業者から出される収支シミュレーションや
事業計画書も、鵜呑みにすることなくしっかりと
自身で判断できるようになっておきたいですね。

購入条件

〈物件〉

  • 中古ワンルームマンション(区分)
  • 価格:1,720万円
  • 場所:神奈川県横浜市内
  • 駅徒歩:最寄駅から徒歩3分
  • 購入時築:17年
  • 専有面積:23㎡
  • 賃料:78,000円/月
  • 表面利回り:5.44%
  • 管理費:8,200円/月
  • 修繕積立金:4,700円/月
  • 固定資産税:60,000円/年

〈融資条件〉

  • 価格:1,720万円
  • 頭金:10万円
  • 借入:1,710万円
  • 金利:2%
  • 返済期間:35年
  • 元利均等返済

〈管理等条件〉

  • 管理委託費用5%
  • 各修繕関係費用10年毎に30万円で算入
    (エアコン・給湯器・クロス等)
  • 家賃下落率1%/年

今回はわかりやすくするため、
一部概算数値で出しております。

購入時の諸費用は物件価格の7〜8%かかることが
多いのですが、その分は自己資金で出している設定とします。

実際のところ今回の購入者様は、
頭金の10万円しか出さなかったという話でした。
諸費用分はサービスということになっていたようです。

もともと物件価格に上乗せしておいてお得感を出す、
よくある手法ですね。

さらに、契約書を確認すると価格が
1,900万円になっていました。

よくよく話を聞いていくと、
価格1,900万円の1割の頭金として190万円を
自己資金で出すという設定になっていました。
それで銀行からは1,900万ー190万で
1,710万円の融資が出たということです。

ただ実際には、手付金の10万円しか
支払っていないとのことでしたので、
他の書類を確認してみると、ローンの手続きが
一通り完了したタイミングで、価格を
1,720万円とする変更契約が結ばれていました。

いろんな書類を出されてとりあえず署名・
捺印をするように言われていたようで、
ご本人様はどんなカラクリで
何がどうなっているのかは把握されていませんでした。

数千万円の取引に関わるものですので、
出された書類はしっかりとチェックしておきたいですね。

シミュレーション

上述の設定で、30歳で借入れした場合、
ローンの支払いが終わるまでのざっくりとした
収支シミュレーションが上の画像になります。

表示されている数字は、当初5年は各年、
それ以降は5年毎の表示になっています。

支払いが終わった頃には、
マイナス約787万円ですので、
完済後787万円+手数料+諸手続き費用で売れれば、
もとは取れるというイメージです。

それまでは年々増える月々のマイナスに
ひたすら耐えることになります。

そのまま賃貸に出し続けた場合、築17年で購入して
35年返済後なので築52年、シミュレーションの
画像をもとに賃料も55,000円とします。

管理費や修繕積立費、管理委託費5%に固定資産税
(仮に35,000円になったとして月換算で約3,000円)
など差し引いた場合

55,000ー(8,200+4,700+2,750+3,000)=36,350円/月

年間手取り収入で約436,200円となります。
(税金等無視したかなりざっくしとした計算です)

完済後それまでのマイナス分787万円を
この年間収入で割ると、
約18年で取り戻せる計算となります。

それも賃料が変わらず、退去せず、
固定資産税以外無税だったとしたらの話です。

初年度から赤字

そもそもご覧の通り初年度から
年間収支は赤字です。

しかもこのシミュレーションは
結構甘めにみているもので、本来はここに
「空室率」を加味したり、退去した際の細かい
「修繕費用」、募集の際の「広告費」などが
必要になる場合があります。

仮に賃料78,000円で1ヶ月空室になれば、
それだけでマイナス78,000円です。

さらにADという広告費を1ヶ月分つけて
入居者がついたとして、仲介手数料(賃料×1.1)と
あわせると、合計マイナス241,800円+修繕費用となります。

もちろん、人気物件であれば
ADをつける必要もありませんし、礼金で
仲介手数料を相殺することもできますので、
そういったことができる物件を選ぶことが重要です。

ちなみに今回の物件はどちらかというといい方です。

利回りも5%以上ありますが、
他でよく聞く話では3〜4%台のものが多いです。
もちろん築年数にもよりますが、最初から月に
万単位のマイナスでスタートされている事例もよくみます。

節税になる?

赤字になれば節税になるという話もよくありますが、
区分マンションでの節税は
初年度だけになることがほとんどです。

それも、実際には諸経費で
自己資金を出しているため、
その出した金額の3分の1程度が戻ってくるだけ
というイメージです。

2年目以降も数十万単位で
節税になっているとしたら、

  • 相当な出費がある
  • 脱税レベルのことをしている
  • 売却時に多額の税金がかかることになる

というケースが多く、いずれにしても
節税以上の赤字が発生しているか、
後々しっぺ返しがくることになります。

どれにも当てはまらず、問題なく
節税できているのでしたらいいのですが、
いまひとつ理解していない方は、
要チェックポイントです。

売却に成功

ちなみに今回のご相談者様は、
売却に成功しました。

当初は月数千円のマイナスで
あまり深く考えていなかったようですが、
ある時入居者が退去して収入がなくなり、
貯金がどんどん減っていく状態に
危機感をもち、色々と動き出されました。

早急に売却の動きもしていましたが、
当時売ろうとしても100万ほど手出しが必要で、
資金不足で売れない状況がしばらくありました。

キリン不動産でも色々と手を尽くし、
一緒に頑張らせていただいたところ、
つい先日なんとか諸経費分の手出しほどで
売却することができました。

売却の方法のひとつについては
次の記事で解説しています。

【関連記事】

【悲惨】ワンルームマンション投資を始めてしまった人はどうするべき?

まずは現状を認識して受け止めることから

これから購入しようとしている方は、
少なくとも上記でやったような
シミュレーションや出口戦略を充分に
練った上で検討してください。

もしすでに購入してしまった方で
今後どうしようか悩んでいる方は、
お持ちの物件情報を揃えて、

✔︎ 現状はどうなのか
✔︎ 今後どうなるのか

というのを、
今回のシミュレーションを参考に
しっかり計算し、まずは現実を
受け止めるところから始めましょう。

多くの人は、マイナスは少しでも
小さいものだと思いたいので、
甘く計算してしまいがちですが、
ちゃんとリアルな数値を出すことが重要です。

また賃料や物件情報など、必要な情報がわかれば
シミュレーションはすぐにできますので、
ご希望の方は下記公式LINEからご相談ください。

ワンルーム投資シミュレーションのまとめ

いかがでしたでしょうか。

ワンルームマンション投資は
手軽に始められるからこそ、
細かい数字を理解しないまま購入してしまい、
後々後悔する方が多いです。

そもそもどんな数値を何に基づいて
計算すればいいのかわからない、
という話もよく聞きます。

税金を含めた実際手元に残るお金や
売却した際の想定、完済までの
シミュレーションは、少なくも
想定した上でご検討いただきたいと思います。

今検討している物件やすでに保有している物件で、
具体的シミュレーションなど相談したい方は、
下記リンクの公式LINEからお気軽にご連絡ください。

▽お問い合わせはこちら▽

最後までご覧いただきありがとうございました。

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