【罠】ワンルームマンション投資はなぜやめろといわれているのか?

「老後の資金を確保したい」
「不労所得をつくりたい」
「不動産投資の営業を受けてるけど大丈夫なのか不安」

こういったご相談をよくいただきます。

そのご相談の中で会社員の方からいただくのは、
ほとんどワンルーム投資に関しての内容です。

価格が安い、フルローンが出るといった理由から、
サラリーマンを中心に
人気のあるワンルームマンション投資。

「年収500万円でも取り組める」と謳う投資家や
不動産会社の記事を見かけたことも
あるのではないでしょうか。
高額な一棟アパートやマンションには
手が出せなくても、
手軽に資産を増やせる方法として
多くの方が取り組んでいます。

先にお伝えしておくと、
基本的にワンルーム投資はおすすめしません。

なぜなら、ご紹介やこういったコラム、
また各種SNSからいただく問い合わせの投資相談や、
すでにワンルームを買った方のTwitterなどの
SNSで発信している内容で、

「ワンルームマンション投資をよく考えずに購入して後悔している」

とおっしゃる方が後を絶たないからです。
実際になんとか売却して処理することもあります。

価格の安さやフルローンが出るという、
一見魅力的に見えるワンルームマンション投資には、
実は大きな落とし穴があります。

例えば、

  • 空室で家賃収入ゼロになりやすい
  • 家賃保証の内容が想定と違う
  • 収支が赤字の重大さに気づきにくい
  • 保険代わりとしては不十分
  • 節税効果は小さく脱税している可能性も

「新築ならいいの?」
「中古なら?」

と疑問に思う方もいらっしゃるかと思いますが、
新築区分マンションは、新築時期からの
価値下落が大きくて売りたくても売れない、
また中古区分マンションは空室リスクが大きい、
などどちらにせよデメリットが大きく
そもそも区分マンション投資自体をおすすめできません。

特に、
「区分マンションを購入すると節税になりますよ」
という営業トークをする不動産業者には
気を付けてください。

区分マンションはその構造上
減価償却費をとりづらいため、
節税効果は期待できません。

逆にいうと、減価償却費がとりづらいにも関わらず
会計上赤字をつくれてしまうということは、
収益性が低すぎるといえます。

今回の記事では、
ワンルームマンション投資の営業マンが
よく使う営業トークについての考察もありますので、
ぜひ今後の参考にしてください。

この記事を読んで、一人でも
不動産投資で失敗する人が減ることを願っています。

〈目次〉

▼ワンルーム投資実践者との対談動画はこちら▼

もうすでに買ってしまったという方は、
次の記事を参考にまずは
現状分析してみてください。
分析した上での処分方法なども解説しています。

【関連記事】

【悲惨】ワンルームマンション投資を始めてしまった人はどうするべき?

 

ワンルームマンション投資とは?

マンションの1部屋を購入し、
第三者(入居者)に貸し出して、
入居者から毎月の家賃収入を得る投資方法です。

まずは利益を得る仕組みと
注意点について解説していきます。

利益を得る仕組み

ワンルームマンション投資では、
購入したワンルームマンションを第三者(入居者)に
貸し出して、入居者から毎月の家賃収入を得ることで
利益を得ます。

銀行からお金を借りて購入する場合が多く、
入居者から得た家賃収入から月々の銀行への
返済額を差し引いた額、ここからさらに
管理費や修繕積立金、各種税金等を差引いた
金額が利益ということになります。(インカムゲイン)

家賃収入の他にも、物件を売却する際に
物件購入時よりも高値で売ることができれば、
その差分利益を得ることができます。(キャピタルゲイン)

意外と運営費用がかかるワンルーム投資

気を付けたいのが、入ってきた家賃収入から
銀行への返済額を差し引いた額が全て
手元に残るわけではないということです。

例えば、
家賃が10万円のワンルームマンションを購入したとして、
この10万円全てが収入となるわけではありません。

不動産投資を副業的に行う人は、毎月部屋を
不動産会社に管理してもらう管理費用がかかります。
また、退去が出た際には
原状回復費用(クロスの張り替えなど)がかかりますし、
次の入居者募集のために手数料も必要になります。

そのほか火災保険等の各種保険料や、
固定資産税等の年間を通してかかる費用もあります。

家賃収入から上記のような費用を差し引いた
残りの金額が実際に手元に残る金額になるのです。

次にワンルームマンション経営での収入となる項目と、
支出となる項目をまとめたので参考にしてください。

  • 〈マンション経営で収入となる項目〉
    • 家賃
      入居者から毎月受け取る家賃がオーナーの主な収入
    • 礼金
      入居契約を結んだ人が、
      物件を貸してくれるお礼という意味合いで
      オーナーに支払うものです。
      退去時に返却する「敷金」とは違い、
      礼金は返却しない性質のものです。
    • 更新料
      入居契約は一定期間(多くの場合2年)ごとに
      更新しますが、更新の際にオーナーが
      入居者から受けとります。
      • ※サブリース契約の場合、入居者と
    • 賃貸借契約を締結するのはあくまでも
    • サブリ―ス業者なので、礼金や更新料を
    受け取ることができるのはサブリース業者となります。
  • 〈マンション経営で支出となる項目〉
    • 賃貸管理会社への管理費用
      マンションの管理会社に賃貸管理業務を
      委託した場合、管理費用がかかります。
      一般的に管理費用は月々の家賃収入の3%~5%です。
    • 固定資産税・都市計画税
      物件を所有していることで、固定資産税や
      都市計画税を支払う義務が出てきます。
      一般的に6月・9月・12月・2月の年4回に分けて支払います。
    • 保険料
      リスクに備えるための火災保険、地震保険、
      賠償責任保険などの保険加入の費用がかかります。
      対象となる物件や保険への加入期間によって
      金額が変わります。
    • 修繕費用
      エアコンや給湯器などの補修や
      各種備え付け器具などの交換にも費用がかかります。
    • ローン返済
      不動産投資ローンを利用している場合は、
      ローンの返済を行わなければなりません。
      借入金額と借入期間、金利によって月々の返済額が変わります。

ワンルームマンション投資をおすすめしない5つの理由

始めやすい価格帯であることや銀行からの
借入ハードルが比較的低いことから、
サラリーマンを中心に人気のある
ワンルームマンション投資ですが、
あまりはおすすめしていません。

その理由は次の5つです。

    1. 空室で家賃収入ゼロになりやすい
    2. 家賃保証の内容が想定と違う場合が多い
    3. 収支が赤字の重大さに気づきにくい
    4. 保険代わりとしては不十分
    5. 節税効果は小さい

ひとつずつ見ていきます。

1.空室で家賃収入ゼロになりやすい

ワンルームマンション投資はその名の通り、
マンションの1室を購入し、
その部屋を貸し出して家賃収入を得ます。

しかし、万が一その部屋になかなか
住んでくれる人が見つからなかった場合、
家賃収入はゼロになります。

家賃収入がゼロでも不動産会社への
管理費用や銀行へのローン返済は
なくなりませんので、これまで家賃収入で
まかなっていた支出を、全て自分の貯金から
支払わなければならなくなります。

一方で、1棟アパート・マンションであれば、
物件価格はワンルームと比べて高くなるものの、
部屋が複数あるため、家賃収入を
1部屋に依存せずに済み、
空室リスクの分散が期待できます。

2.家賃保証の内容が想定と違う

空室リスクに備えて家賃保証(サブリース)を
つけている不動産業者もあります。

確かに、
家賃保証があれば安心ではあるのですが、
注意すべきはその保証内容にどれだけの
信憑性があるのかです。

例えば、契約の際にわざとオーナーに
分かりづらいように表記して家賃保証付の
契約をし、実際に保証が必要になると
保証期間が当初より短くなっていたり、
保証金額が低くなっていたりするケースが考えられます。

このようなケースは保証内容に注意をして
契約をすれば防ぐことができますが、
最も恐ろしいのは、家賃保証をすると
言っていた会社が倒産することです。

記憶に新しいかぼちゃの馬車問題では、
上記のように家賃保証をするはずだった会社が
倒産したことで家賃保証を受けられなくなった
オーナーが、月々のローン返済を自
身でまかないきれず、自己破産をするような
事態を引き起こしました。

かぼちゃの馬車の全容は以下の動画で解説しています。

【関連動画】


【不動産投資1,000億事件】事例から学ぶ不動産投資で失敗しない対策とは

ワンルームマンション投資では、
1部屋の家賃収入が減ることの収支への
影響が特に大きいため、保証内容の確認と
管理会社選びは慎重に行いましょう。

そもそもの話にはなってしまいますが、
不動産選びは立地がかなり重要で、
サブリースをつけないといけないような
物件は買うべきではありません。

3.収支が赤字の重大さに気づきにくい

好立地のワンルームマンション投資は
収益性が低く、収支がトントンか、
入退去や修繕が発生すると赤字になりやすいといえます。

ワンルームマンション投資の収益性の
低さを心配する方へのセールストークとして、

    • 都心等の好立地だと長期的な賃貸需要が
      見込めるから収益性が低くても長い目で見れば安心
    • 月々の収支が多少赤字でも
      将来保険代わりになるので、
      保険料を払っていると思えばいい
    • 月々の収支が多少赤字でも
      赤字減価償却による税還付があるので
      トータルで見ればプラスになる

他にも、毎月3,000円の赤字であれば、

「毎月たったの3,000円で、
2,000万円の資産が手に入るんですよ」

といったような話もよく聞きます。

上記のような内容がよく使われるのですが、
これらを鵜呑みにするのは危険です。
その理由について解説していきます。

都心などの好立地だと
長期的な賃貸需要が見込めるから
収益性が低くても長い目で見れば安心

賃貸需要があって空室リスクを抑えることが
できたとしても、購入時に既に収益性が低く、
収支がトントンもしくは赤字であれば本末転倒です。

家賃は経年によりほぼ必ず下落します。
購入時点で収支がトントンもしくは赤字だとしたら、
今後の収支は悪化する一方です。

新築ワンルームマンションだと状況は更に最悪です。

新築から10年間でピーク時から20%近く
家賃が下がるともいわれています。

購入当時は新築プレミアムが加味された
賃料ですが、ひとたび退居が出れば
高確率で家賃は下がるでしょう。

購入当初から収益性が低いのに、
それよりも20%家賃が下がると考えるとゾッとします。

仮に収入が80,000円で支出が85,000円だった場合、
当初で赤字5,000円です。これが20%減となると、
収入が64,000円となり、赤字は毎月21,000円です。
毎年25万円以上貯金から切り崩すことになります。

月々の収支が多少赤字でも
将来保険替わりになるので、
保険料を払っていると思えばいい

賃貸経営において月々の収支が赤字というのは、
経営そのものがうまくいってないということです。
自身で赤字をまかなえているからいい、
という問題ではないのです。

このような状況が続くと、投資戦略のため
新しく物件を購入したくなったとしても、
金融機関から融資が受けられなくなってしまいます。

そもそもワンルームマンション投資は
保険代わりとして十分でない場合が多いです。
これについては後ほど詳しく説明します。

月々の収支が多少赤字でも
減価償却による税還付があるので
トータルで見れば収支プラスになる

ワンルームマンションは減価償却期間が長く、
年間の減価償却費が少額になるため、
節税効果はそれほどありません。

また、あなたが年収900万円以下の場合、
節税効果はほとんど期待できないでしょう。

詳しくは後ほどでお伝えしますが、
ワンルームマンション投資で節税効果を
期待するのは無理があります。

収支が赤字であることを誤魔化す
セールストークに、惑わされないように
注意してください。

4.保険代わりとしては不十分

ワンルームマンションの収益性の低さは、
「保険の代わりになるから」という理由で
無視できるものではありません。

    • ローンの支払いが終われば家賃が
      全て収入となり、年金の足しになる(年金保険のイメージ)
    • 売却すれば退職金代わりになる(生命保険の満期保険金のイメージ)

という理由から、
「多少収益性が低くても(赤字でも)
保険代わりだと思えば大丈夫ですよ」
と言われることが多いですが、
ワンルームマンションを購入すれば
保険の全てを賄えるわけではありません。

詳しく説明していきます。

ローンの支払いが終われば
家賃が全て収入となり、
年金の足しになる(年金保険のイメージ)

まず、自身で物件の管理をする場合を除き、
多くの場合は物件の管理会社に管理費用を
支払う必要がありますし、
ワンルームマンションの場合は
修繕積立金がかかりますので、
家賃が全てが収入となるわけではありません。

他にも、入退去があればその都度原状回復費用や、
入居付けに必要な広告料を支払わなければなりません。

また、物件購入のために35年ローンを組んでいたとすると、
そのローンが払い終わるころには築35年以上に
なっていますので、物件にも傷みがでてきて
突発的な修繕も増加します。

家賃収入だけでは賄いきれない
大規模修繕が発生する可能性も捨て切れません。

売却すれば退職金代わりになる
(生命保険の満期保険金のイメージ)

確かにローン完済した物件が売れれば、
手元にお金が残ります。

しかし、35年ローンを組んでいたとすると、
物件の築年数は35年以上になっており、
市場価値はかなり下がっているでしょう。

手元にお金が残れば利益に見えがちですが、
ローン完済までの間に発生してきた月々の
赤字や入居、退去による一時的な費用の
発生を考慮すると、一概に
退職金代わりになるとは言い難いです。

これらを勘案すると、
月々の収支が多少赤字でも保険料を払っていると
思えばいいというセールストークに違和感を抱くはずです。

ワンルームマンション購入のためには
数千万円の借入と突発的な修繕費用等が
発生するリスクを背負わなければなりません。

月々の保険料と同じくらいの赤字がでるのであれば、
毎月1万円~2万円を支払って数十年後に
安定して保険金をもらえる保険の方がよっぽど
安心ではないでしょうか。
解約も容易です。

5.節税効果は小さい

結論からお伝えすると、
ワンルームマンションに節税効果を
期待するのは無理です。

また年収が900万円以下の人は、
より節税効果が薄れます。

なぜなら、
不動産投資で高い節税効果を実現するためには、

    • 減価償却期間が短く、減価償却費が
      大幅にとれる物件を購入すること
    • 所得税率が高い人が購入すること

という条件が必須となるからです。

ワンルームマンションはRC造であるために
減価償却期間が長く、毎年受けられる
税還付はよくても10万円ほどでしょう。

もしあなたが区分マンションで節税ができる
という旨の提案を受けていて、受け取った
収益シミュレーションの作成上で比較的大きく
会計上赤字をとれているとすれば、
雑費を費用計上している可能性があるので要注意です。

雑費の費用計上は不動産投資特有の
メリットではない(なんらかの事業を開始して
開業届を出していれば誰でもできる)ので、
物件の収益シミュレーションにおいて考慮すべきではありません。

また、不動産投資における雑費の費用計上額として
妥当なのは、物件価格の2%程度と言われており、
区分マンションにおいては専有部分が小さいため、
より費用計上の認められる範囲が狭まります。

そのため、雑費の費用計上をしすぎると、
税務調査が入った場合に追徴課税を
受ける可能性もあります。

ちなみに雑費とは、少額で他のどの勘定科目にも
あてはまらない経費のことを指します。

なんらかの事業を開始して税務署に
開業届を出すと、その事業に関する交通費や
通信費、交際費などを雑費として
経費計上できる場合があります。

また、不動産投資による節税は、
減価償却期間中の所得税・住民税率と
譲渡税率の差を利用して実現するものですので、
所得税・住民税率が譲渡税率より高い人でないと
ほとんど意味がありません。

不動産投資に失敗しないために

不動産投資は本来人生の
安心を得るために行うものです。

しかし、
現状はワンルームマンション投資に
取り組んで後悔している人が後を絶ちません。

不動産投資で失敗しないために
今回あなたにお伝えしたいのは、
「収益性の低いワンルームマンション投資に
安易に手をださないでください」
ということです。

ワンルームマンション投資で失敗する人の多くは、
不動産会社の営業マンの言うことに
100%納得したわけではないけれど、
「価格も小さいし断りづらいしまあいいか」
という気持ちで取り組んだ人たちです。

不動産投資は、賃貸経営という名の事業です。

銀行が事業を評価する際は
月々のキャッシュフローを見ますが、
上記のように不動産会社の営業マンが
誤魔化す収益性の低いワンルームマンションは、
この月々のキャッシュフローが赤字ということがポイントです。

これでは事業が成り立っているとは言えません。

価格も小さく自己資金も少額ではじめられる
ワンルーム投資ですが、
決してリスクが低いわけではありません。
業者と銀行が儲かり購入者が赤字を被る
構造にはまっているものだと、むしろリスクしかありません。

毎月の赤字を背負い、
それに耐えきれなくなって売ろうとしても、
売れる金額よりも売却価格が低く、
自己資金で数百万出さないと手放すことすらできない。

そんな状態の人を数多くみてきました。

そうなる前に、しっかりとおかしな部分を確認したり、
そもそもおかしいということに気づけるようにしておきたいですね。

ワンルーム投資をおすすめできるケース

これまでワンルームマンション投資は
おすすめしないとお伝えしてきましたが、
一部おすすめできるケースもあります。

例えば、築古等収益性の高い(=利回りの高い)
ワンルームマンションである場合は、
ワンルームマンション投資の収益性の低さが
もたらす赤字を回避できますので、投資としてありです。

また、物件に一部欠損があり相場よりかなり割安
(=利回りを高く)で購入でき、
リフォームをすれば家賃を高くとれる場合も、
収益性の高いワンルームマンション投資になります。

ただし、相場より利回りが高いということは、
必ず何らかの事情があります。

その事情が今後の賃貸経営にどれほどの
影響があるものなのか、見極めるのは
専門家でなければ難しいケースが多いです。
不動産投資に多くの時間を割けない
サラリーマンなど本業のある方にとっては、
ハードルが高いかもしれません。

すべて自己責任である投資や事業に関しては、
それくらい本腰を入れて取り組む必要があるということですね。

ワンルーム投資はやめろといわれる理由のまとめ

  • 空室で家賃収入ゼロになりやすい
  • 家賃保証の内容が想定と違う
  • 収支が赤字の重大さに気づきにくい
  • 保険代わりとしては不十分
  • 節税効果は小さい

いかがでしたでしょうか。

実際にワンルームマンションを
購入された方との対談動画は以下からみれます。

すでに購入してしまったという方は、
以下の記事をご覧ください。

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