【悲惨】ワンルームマンション投資を始めてしまった人はどうするべき?

「言われるがままワンルーム投資始めてしまったけど、毎月赤字でしんどい、、」

「このまま持ち続けて大丈夫なのか不安」

こういったご相談をよく受けます。

資産形成や老後2,000万問題、節税などを意識して
不動産投資を始める方が増えていますが、
思っていたものと違って苦しんでいる方を
よくお見かけします。

結論からいうと
今すぐにでも売った方がいいです。

そこでこの記事では、
持ち続けた場合どうなるのか、
事例を含め紹介します。
また処分するにはどうすればいいのかを
お伝えしていきます。

これから運用を検討している人があらかじめ
抑えておかないとまずいポイントや、
今すでに持っている人がまず確認すべきポイント
なども紹介していきますので、
参考にしていただければと思います。

 

〈目次〉

ワンルームマンションは今すぐ売るべし

冒頭でもお伝えしましたが、
今ワンルームを持っていて、収支がトントン
もしくは赤字という方は、
今すぐにでも売った方がいいです。

今までお話を聞いたほとんどの方が、
実態の収支状況よりも甘くみられていて、
本当にやばくなって危機感を感じて相談されてます。

しかもその相談先を間違えて、さらにカモられる、、
ということまで起きています。

人間というのは、自分の許容を超えて儲かって
お金を持ってしまった時だけでなく、
破産しそうなときなど、本当にやばい状況でも
騙されやすくなるといわれます。

余裕がなくなり判断能力が落ちてしまうからですね。
気をつけたいものです。

収支は毎月大赤字という実態

ご相談される方の多くが、
今の収支についてトントンだったり
少しだけ赤字というふうにおっしゃられます。

そこでいつも改めて聞くのですが、
「固定資産税や管理費、修繕積立金なども
支払っていらっしゃいますよね?」と。

コストを全部入れて計算されてますかと確認すると、
入れていないという方が多いのです。

では入れて計算してみましょうといって確認すると、
だいたいは大赤字になっています。

ただ単に把握されていない方もいらっしゃって
それはそれでまずいのですが、多くの方は
今の大変な状況をあまり直視したくない
心理が働いています。

ご本人が毎月3,000円の赤字という場合、
実は数万円の赤字だったりとか余裕であります。

毎月5万円の赤字だとすると毎年60万円の赤字です。

では売るためにはどうすればいいのか?

2,500万円の物件を例にみていきましょう。

先によくあるパターンを紹介しておくと、
2,500万円の物件に2,600万円のローンを
組んでいる場合もあります。

この差額の100万円は何かと言いますと、修繕積立基金や
司法書士手数料などの諸費用を別のローン
(下手すると消費者金融に毛の生えたようなところ)
で組んでる場合もあります。

この2,600万円のローンに対して、
購入して5年ほど経って返済も進んでいるはずなのに、
まだ残債が2,300万円以上残っているというのが
普通にあります。

こういった物件を売るといくらになるかというと、
だいたい2,000万円くらいです。

ちなみに2,000万円で物件を売るには、
2,000万円のキャッシュとその他に、
仲介手数料や繰上げ返済手数料、
抹消登記費用なども必要になってきます。

仲介手数料だけでいっても、3%+6万円に消費税で
約70万円ちょっととなります。
今回はキリよく70万円としてみていきます。

そうすると少なくとも、2,070万円は必要なわけです。

ところが、
物件の借金が2,300万円でまずマイナス300万円。
そこに手数料で70万円が上乗せされます。

持っていると毎月5万円、年間60万円の赤字、
売るにも370万円払わないといけないということです。

ちなみに年間60万円の赤字だとして、
多くの場合35年返済なのですが、
計算すると合計2,100万円のマイナスとなります。

しかもこれで済むかと思いきや、
実際はもっとマイナスです。

というのも、新築で85,000円の家賃の物件が
35年後にはいくらになっているかという話で、
基本的には築年数とともに下がります。

6万円台とか、下手したら5万円台になります。

さらに設備関係でいうと、35年間の間に
エアコンを何台取り替えるのかご存じでしょうか?

少なくとも5回は替えることになるかと思います。
そうすると1台で70,000万円とかしますから、
かける5で35万円かかります。

他にも給湯器は何回かえるのか、お風呂は、
キッチンは、クロスにフローリングも
経年劣化していきます。

そうすると、思っていた金額よりも
絶対にマイナスは大きくなるのです。

これが実態です。

そう考えると、
基本的にはすぐに売った方がいいです。

よっぽど、これから日本がスーパー好景気になって、
今約2万7千円ほどの株価が10万円近くまでいくとか、
日本人の平均年収450万円が、1,000万円超えに
なっていくとか、これくらいの見通しがあるのなら
持っておいた方がいいです。

そうでないのなら、1秒でも早く売った方がいいです。

さらに、既にワンルームを買ってしまって、
持っている人がやるべきことがあります。

物件所有者が今すぐ確認すべきこと

今すぐマンションの管理会社に連絡してください。

管理会社というのは、
賃貸の管理会社ではなく
マンション自体のマネジメント会社です。

連絡して、「修繕積立金」と「管理費」の
マンション全体で滞納があるかどうか
確認してください。

さらに、
値上げの予定があるかどうかも聞いてください。

修繕積立金と管理費が値上げされたら、
それだけでマンションを売却する際の
価値が下がります。

金額次第では数百万円単位で変わります。

あとひとつ、
大規模修繕の予定があるかどうかも確認してください。

【参考】
大規模修繕の意味・解説(引用:SUUMO)

そして、やるなら管理会社で
借入をするかどうかも確認してください。

もし管理会社が大規模修繕のために
お金をどっかから借りてくるとなったら、
それでまた価値が下がります。

そうすると、
数ヶ月後にはマイナスが倍になる可能性もあります。

すぐにでも確認することをおすすめします。

それで仮に数ヶ月後に大規模修繕の
可能性があるということを聞いたとしたら、
特に伝えず不動産業者に売却を依頼した方がいいです。

不動産業者は知ってしまうと
必ずそのことを告知しなければいけません。
知らなければ告知しようがありません。

大規模修繕の今後の予定などは、
理事会で決定していなければ、
重要事項調査報告書にはかかれません。

ここに書かれたことは
絶対に不動産業者は言わなければなりません。

重要事項調査報告書とは、
マンション管理会社が発行する、管理費や
修繕積立金の改定予定や大規模修繕計画の見通し、
耐震診断の有無など建物全体に関する維持費や
必要費に関する重要項目が記載されたもので、
売買の際には取得して確認するものです。

こうしたことを前提に、
1日でも早く売ってしまうことが、
すでに買ってしまった人の身を守る方法です。

悪徳不動産投資があまり話題にならない理由

こんな危ない側面を持つ
ワンルームマンション投資ですが、
不思議なことに社会ではあまり悪いことだと
大きな話題にはなりません。

それはなぜか。

ワンルームマンションを買って
酷い目にあった人のほとんどが、
それを売った不動産会社や担当のことを
悪くいわないのです。

プライドがあるからです。

悪くいってしまうと、
それに騙された自分はもっと悪くなってしまいます。

なので、よくあるワンルーム投資案件の広告には
ほぼ間違いなくこう書いてあります。

◉年収500万円以上の方限定
◉上場企業勤務の方
◉お医者さん限定
などなど

これは逆にいうと、
「あなたたちはかもですよ」
と言われているようなものです。

ただそれを勘違いして、
自分は選ばれた人なんだ、
こんな案件買えるんだ、
となって「詳しい情報はこちらへ」
クリックしてしまいます。

優秀な方々が狙われ、
そんなプライドの高い人たちは、
いざ騙されたとなっても騙されたと言わないのです。
自分の口からそんなこと言えないのです。

仮にですが、あなたのまわりの友人や知人などで
ワンルームマンションを買った人がいたとして、
その話を聞いたあなたはなんといいますか?

とりあえず「すごいね」っていいませんか?

何も知らない状態でその現場にいた場合、
だいたいすごいねっていうと思います。

だから言えないのです。
本当は損してるなんて。

こういった事情もあって、
社会ではあまり大きく話題にはならないのかと
思います。

そうやってエリートたちが変な物件を買わされ、
資産形成ができず、日本人がどんどん
貧乏になっていくというスパイラルがあるわけです。

ただ、
ワンルームマンションを買って得する人もいます。

相続の税金対策や、競売物件など相場より
かなり安い物件を自分で見つけ出して運用するなど。

得することももちろんあるかもしれませんが、
業者の進められるまま買ってしまったりすると、
多くの場合そうはなりません。

冷静に確認をするべきなのです。

保有物件を処分するためには

実際に売却するとなったらどうしていくか。

売る時に上述したようなマイナスが370万円あれば、
その金額は自己資金から出す、もしくは
どこかから借りてくるしかありません。

自己資金で出せない場合は、
銀行から新たに借入をするか、
家族からなど借りるしかありません。

残債が減っていくのを
待つ方法もなくはありませんが、
場合によっては今ここでやらないと
どんどん赤字が大きくなっていきます。

マイナス分は勉強代だと思って、
もっともっと稼いで、その借金を返して、
資産形成をするようにしないと、そのまま
大きな負債があなたの個人信用情報に
載ってしまったままだと、次の投資もできません。

売り方としては、不動産業者に依頼して
一般的な形で中古として売り出す、
もしくは不動産業者の仕入れとして売る。

ただ実際のところ、市場に出したとしても
最終的には不動産業者の仕入れとして
売ることになる場合が多いです。

他に売る場合の選択肢としては、
30㎡を超える物件でしたら
入居者が退去するのを待って、
住居として売り出すという選択肢もあります。

30㎡を下回る物件だと
そもそも住宅ローンの選択肢がほとんどなく、
自己資金も最低2割必要だったりすることや、
そもそもワンルームを住居用として
購入する人がほとんどいないため、
あまり現実的ではありません。

立地や仕様次第では、セカンドハウスとしての
需要もあるかもしれませんが、
空室の間の支払いに耐えられる資金が必要です。

一番現実的な選択肢としては、
多少価格が下がっても確実に売れる、
不動産業者に仕入れとして売ることです。

そうでもなければ、自分で買い手を
見つけ出して騙し売ることになります。

最近では自社保有として物件を
買い増ししている企業や、
いままでより多少高くとも買取を進めている
業者も増えてきている印象です。

10年ほど前に購入されている方々は、
当時割高で買っていたとしても、
結構売却益が出ている方も
いるのではないでしょうか。

それでうまみを感じて、
仕組みを理解しないまま買い増ししたり、
知人に紹介したりして、気づけば
毎月大赤字となり後悔している人も
よく見かけます。

自分でよくわかっていない成功ほど、
怖いものはないといいます。

弊社でも売却のサポートや現状の見直し相談、
シミュレーションなどご相談受け付けていますので、
お困りの方や、自分が今やばいかどうかだけでも
確認したいなどがあれば、
お気軽に下記からご相談ください。

ワンルームは今すぐ売るべしのまとめ

今回はワンルームを買ってしまった場合
どうしたらいいか、についてお伝えしてきました。

とにかく赤字物件は少しでも早く手放しましょう。

ずっとこの先どうなるのか不安な状態で過ごすのは
精神衛生上もよくありません。

ちなみに今までのご相談でたまに聞くのが、
所有物件をどうしようか相談したら追加購入の
提案をされて買わされそうになった、買わされた、
というお話があります。

今ある赤字を補填するために
新規で物件を買いましょうというもので、
提案された物件を聞いてみると、補填できそうな
雰囲気のやばい物件であることがほとんどです。

サブリースで相場よりも
高めの賃料が設定されているようなものは、
買った瞬間終わりますので、絶対に断りましょう。

今お困りの方や、自分の物件が
いくらくらいで売れるのか知りたい方は、
下記からお気軽にご相談ください。

最後までご覧いただきありがとうございました。

 

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